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樓市門檻降低效果如何
(資料圖)
編者按最近樓市新政密集出臺,隨著一線城市推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,樓市全面松綁。除了一線城市外,成都、杭州、廈門、長沙、蘇州等超30城跟進(jìn)落實相關(guān)舉措,部分城市取消限購,十余城明確執(zhí)行差異化住房信貸政策,購房門檻明顯降低。本期地產(chǎn)周刊聚焦樓市門檻降低之后,市場反饋與效果如何?
■中國經(jīng)濟(jì)時報記者 周雪松
樓市正值傳統(tǒng)旺季,“金九銀十”遇上重磅新政有助于市場企穩(wěn)回暖。8月底以來,多個重磅政策推出,遏制房地產(chǎn)市場下滑。9月1日,北京、上海落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”,從新政出臺后第一周的表現(xiàn)來看,市場出現(xiàn)反彈。與此同時,房企推盤力度也在加大。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),9月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積1085萬平方米,環(huán)比上升13%,但同比仍下降44%。三季度整體供應(yīng)穩(wěn)步回升,逐月遞增,不過,尚不及3月和6月季度末供應(yīng)水平。新政執(zhí)行后,全國置業(yè)意愿提升了15個百分點,北上廣深均提升明顯,其中北京、上海均提升20個百分點左右。“目前房地產(chǎn)市場有回暖跡象,但仍然面臨不確定性,未來市場走勢如何,還要看市場能否持續(xù)改善。”日前,有房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示。
熱點城市出現(xiàn)回暖跡象
隨著“金九銀十”到來,樓市又開始逐漸活躍起來。哈爾濱日前打響商品房省外推介“第一槍”,想把房子賣到南方去。9月9日,哈爾濱市的房地產(chǎn)項目首次走出黑龍江,到南京舉辦推介活動。13家房企帶去了21個房地產(chǎn)項目、優(yōu)質(zhì)房源近5000套參與活動。從公開報道來看,銷售情況不詳。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,上海9月供應(yīng)縮量顯著,創(chuàng)近半年來單月新低。深圳9月預(yù)期將會有12個樓盤上新,超5000套房源計劃入市。二線城市中,成都9月供應(yīng)達(dá)112萬平方米,位列二線城市榜首。進(jìn)入“金九銀十”,房企蓄勢待發(fā),推盤積極性穩(wěn)步回升。南京是值得關(guān)注的一個城市,進(jìn)入“金九銀十”,南京樓市明顯升溫。“南京樓市不只是回暖,新舊樓盤都在漲價,二手房漲得更明顯。”日前,南京一位冷姓市民在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示,南京新政出臺后當(dāng)?shù)胤课輧r格在上漲。這位市民告訴記者,南京有炒房死灰復(fù)燃的跡象,真正買的人還不多。根據(jù)他的觀察,市區(qū)好房有些在炒房客手里,特別是學(xué)區(qū)房,因為年前市場下滑沒出手的,現(xiàn)在全在拉高出貨,大家買房觀念一直都是買漲不買跌,正好各取所需,價格就上來了。9月7日晚,南京市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展最新舉措,9月8日起全面取消限購政策,對在今年8月1日-12月31日期間購置新建商品住房的給予補(bǔ)助,同時還實行賣舊換新的補(bǔ)助,選擇房票安置可獲得不低于10%的獎勵。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道,新政出臺后的首個雙休日,南京有樓盤稱“一天完成一個小目標(biāo)(成交過億元)”。9月8日南京新建住宅認(rèn)購和成交量分別為231套和94套,9月9日分別為124套和9套,截至9月10日下午5點,當(dāng)日的認(rèn)購量和成交量分別為73套和11套,從數(shù)據(jù)上看,南京樓市的銷量并未如房企聲稱那樣“暴漲”,與七八月份的交易數(shù)據(jù)區(qū)別不大。廣州是一線城市中首個松綁城市,根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),9月2日-3日廣州網(wǎng)簽商品住宅216套,較8月26日-27日上升91%。9月9日,媒體報道了廣州樓市松綁進(jìn)一步加力,無房以及有1套房無貸款或貸款已結(jié)清,首付為30%,利率為LPR-10bp。新政從9月8日起執(zhí)行。第三方數(shù)據(jù)顯示,上周(9月4日-10日)全國重點城市銷售面積環(huán)比下降超20%。其中,北京、深圳上周銷售面積小幅提升,北京上周新房銷售10.3萬㎡,環(huán)比增長16.9%,銷售860套,環(huán)比增長17.8%,認(rèn)購1037套,環(huán)比增長82.9%;深圳上周新房銷售面積約3.8萬㎡,環(huán)比增長3.8%,上海、廣州網(wǎng)簽數(shù)據(jù)尚不明顯,上周成交面積環(huán)比均下降。
反彈基礎(chǔ)仍不牢固
當(dāng)前,一線城市作為樓市風(fēng)向標(biāo)備受關(guān)注。樓市政策出臺密集,一線城市也松綁了,市場真的回暖了嗎?中國經(jīng)濟(jì)時報記者就此采訪了多家以央國企為主的地產(chǎn)企業(yè)。“從目前我們項目來看,來訪量沒有變化。”北京某國有地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)營銷負(fù)責(zé)人稱,后續(xù)市場能否回暖,還要看二手房去化和新房網(wǎng)簽情況。只有這樣,才能看出政策影響力度、影響的后勁。與此同時,某地產(chǎn)央企相關(guān)負(fù)責(zé)人也對中國經(jīng)濟(jì)時報記者明確表示,市場沒有回暖。“政策才放開一點,市場能不能回暖,核心要有信心才行,這種信心主要來自市場和客戶。”上述負(fù)責(zé)人稱。北京一家國有地產(chǎn)負(fù)責(zé)人在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時也表示,從目前來看,樓市并沒有回暖。“接下來樓市能否回暖,還須拭目以待。”該負(fù)責(zé)人說。記者發(fā)現(xiàn),業(yè)內(nèi)人士對市場的感受和判斷存在一定分歧。有北京地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示,市場成交有回暖,但未來市場走勢如何,要看市場能否持續(xù)改善。從市場成交量反彈來看,基礎(chǔ)仍不牢固。今年年初“小陽春”行情期間,北京二手房日成交量一度高達(dá)八九百套乃至上千套,疫情期間的2020年,北京二手房日成交也一度突破千套。而北京最近的成交數(shù)據(jù),無論是與今年上半年比,還是與歷史高點相比,仍有不少差距。“整體來看,市場有點回暖,但不是非常強(qiáng)烈。”廣州市房協(xié)專家委員鄧浩志在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示,廣州、深圳、東莞和佛山等城市,在新政之后,到訪客戶量平均增長了10%-20%。核心區(qū)位置好的樓盤可能增長比較多,但外圍區(qū)域,有些樓盤不但沒增長,反而是下跌了。主要是政策的力度不是特別大,“認(rèn)房不認(rèn)貸”所惠及的客戶群體其實很小。鄧浩志認(rèn)為,市場能否持續(xù)回暖很難說,如果僅現(xiàn)有這些政策估計只能維持兩個月熱度,如果后期加碼,那情況就不同了。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示,與一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現(xiàn)“小陽春”,但那一波需求在二季度衰減一樣,此次政策利好帶來的年底行情修復(fù),脈沖效應(yīng)或在年底甚至11月份減弱。未來樓市能否企穩(wěn),就需要看基本面的修復(fù)態(tài)勢。“二套房需求潛力不大,而換房需求需要剛需接盤,需要先賣后買。無論政策怎么變,不變的是,首付門檻降低了但月供增加。基于當(dāng)前就業(yè)和收入基本面的變化,不管是剛需還是改善,有支付能力和意愿的需求并不大。”李宇嘉表示。
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